Что думают юристы о новом законе о создании ОСМД

Эксперты отмечают, что принятый парламентом новый закон о создании ОСМД недоработан и предоставляет много возможностей для махинаций.

Закон, принятый Верховной Радой Украины о создании общества совладельцев многоквартирных домов, вызвал много споров и дискуссий. Как уже писал Domik.ua, народные избранники фактически заставляют украинцев объединяться в сообщества и самостоятельно обслуживать свои дома.

Учитывая изношенность украинского жилого фонда, владельцам квартир придется платить немало и постоянно, ведь поломки, как правило, случаются одна за одной.

Что могут «нарешать» собственники?

Эксперты отмечают, что принятый закон не сможет работать в украинских условиях. К примеру, юрист Татьяна Монтян уверена, что создание объединений собственников без создания юридического лица не сможет выполнить те задачи, которые предлагают в пояснительной записке к закону.

Давайте рассмотрим подробно, что предлагает документ, и как это применимо на практике.

Вопрос первый – протокол собрания. Согласно закону, он является главным документом при определении легитимности решений, принятых совладельцами на общем собрании. Закон предусматривает, что протокол составляется в трех экземплярах: один хранится у председателя собрания, второй – у управляющего, а третий хранится в исполнительном комитете местного совета. Последний должен обнародовать информацию о решении на своем сайте. При этом народные депутаты не прописали ни период времени действия этого протокола, ни порядок регистрации протоколов, ни ответственность органа местного совета за достоверность, легитимность решений и подлинность подписей в протоколе собрания. Таким образом, подписи могут быть собраны за «продуктовый набор» или просто подделаны.

Собственники также могут провести параллельное собрание и принять либо дублирующие, либо взаимоисключающие решения. В законе не прописан механизм решения проблемы, если на параллельном собрании было принято противоположное решение, и есть основание полагать, что подписи в предыдущем протоколе подделаны. Кто и как будет проверять подлинность подписей? Экспертиза одной подписи стоит несколько тысяч гривен.

Один из совладельцев также может подать в суд, если у него есть основания полагать, что решения принято незаконно. В таком случае, ему придется судиться со всеми совладельцами, а вердикт суд может вынести через несколько лет. Следовательно, все это время решение будет действовать.

При этом группа совладельцев дома во время рассмотрения дела в суде может принять аналогичное решение (и не раз), и даже не по злому умыслу, а думая, что они действуют во благо.

Как договориться с управляющим?

Закон разрешает совладельцам пригласить на работу управляющего, если никто из инициативной группы не хочет брать ответственность на себя. Согласно закону, договор подписывается между управляющим и совладельцами или представителем, которого они выбрали. Такой договор должны выполнять все совладельцы. По словам Т.Монтян, в Украине, согласно законодательству, невозможно индивидуально ограничить права представителя, которого избрали собственники.

Юристы отмечают, что проблема заключается в невозможность определить какая часть имущества общего дома принадлежит каждому собственнику поименно. Следовательно, можно подделать подписи или просто их скупить, чтобы определить уполномоченного от собрания жильцов (необходимо согласие владельцев 75% собственности дома), который сможет назначить управляющего. Договор между ними может быть заключен на заведомо невыгодных для совладельцев условиях - возможен банальный сговор управляющего и уполномоченного. Учитывая украинские реалии, можно предположить, что в большинстве случаев так оно и будет. Такой договор расторгнуть практически невозможно, так как формально нормы закона соблюдены.

На практике такая ситуация может принести еще большие проблемы, чем при управлении домами ЖЭКами. К примеру, уполномоченный принял на работу «своего» управляющего. Тот, в свою очередь, заключил договор с фирмой, которая в реальности не предоставляет никаких услуг, но квитанции на оплату услуги присылает. Собственники не могут пожаловаться в органы власти, так как они сами должны управлять домом. Жильцы могут провести собрание и попытаться отказаться от услуг фирмы, доказав, что предыдущее решение собственников (о выборе уполномоченного) было незаконным. В таком случае придется в суде разрушать эту цепочку. Судебное разбирательство может занять не один месяц и даже год, и все это время придется оплачивать и несуществующую услуги, и работу управляющего.

Юристы считают, что закон, принятый Верховной Радой, невозможно реализовывать, так как нормы, содержащиеся в нем, не полностью регулируют механизмы управления домом либо управляющим, либо уполномоченным от жильцов. А там, где нет четких норм и правил, вполне могут быть махинации в ущерб собственникам квартир.